Législation Mobil-Home : la réglementation et l'installation

Vous envisagez l'achat d'un mobil-home neuf mais vous vous interrogez sur la réglementation en vigueur ? Statut juridique de la Résidence Mobile de Loisirs (RML), règles d'implantation sur une parcelle de camping ou en PRL, normes d'urbanisme et avantages fiscaux (exonération de taxe foncière et d'habitation) : découvrez l'essentiel de la législation française. Ce guide complet vous donne toutes les clés pour installer votre résidence IRM en toute légalité et concrétiser votre projet l'esprit tranquille.

Ce qu'il faut retenir : l'essentiel de la législation

• Le statut légal : Un mobil-home est juridiquement considéré comme une Résidence Mobile de Loisirs (RML). Il doit conserver en permanence ses moyens de mobilité (roues, châssis) pour pouvoir être déplacé.

• Les lieux d'implantation : L'installation est légalement autorisée uniquement dans les campings, les Parcs Résidentiels de Loisirs (PRL) et les villages vacances classés. Il est interdit de l'installer dans un jardin privé.

• Les limites de surface : La superficie du mobil-home ne doit pas dépasser 40 m². Son emprise au sol est limitée à 30 % de la parcelle dans un camping et 20 % dans un PRL.

• La fiscalité avantageuse : Contrairement à une maison classique, la RML bénéficie d'une exonération totale de la Taxe Foncière et de la Taxe d'Habitation. Seule la taxe de séjour reste applicable.

• L'installation : Le mobil-home ne doit jamais être scellé au sol (calage sur plots) et ses raccordements (eau, électricité) doivent être facilement démontables. Son transport nécessite obligatoirement un convoi exceptionnel.

I - Définition d'une résidence mobile de loisirs (Mobil-home ou mobile home)

Pour la loi française (Article R. 111-33 du Code de l'urbanisme), un mobil-home est officiellement qualifié de Résidence Mobile de Loisirs (RML). Il est défini comme un véhicule terrestre habitable destiné à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs.

• Selon le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, article R.111-33, sont regardés comme des résidences mobiles de loisirs les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d'être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler.
• De plus selon l'arreté du 28 septembre 2007 (relatif à l'implantation des habitations légères de loisirs, à l'installation des résidences mobiles de loisirs et des caravanes et au camping et modifiant le code de l'urbanisme), article A.111-2, pour l'application de l'article R. 111.33, sont regardés comme résidences mobiles de loisirs les véhicules répondant à la norme NF "S 56 410 résidences mobiles : Définition et modalités d'installation."
• Vous ne pouvez donc pas aménager votre résidence mobile de loisirs d'une terrasse en béton, d'une véranda en parpaings ou autre installation en "dur" (clôture, abris de jardin) si cela remet en cause la mobilité de votre résidence. Seuls les terrasses et les auvents démontables, qui n'entravent pas cette faculté à se mouvoir sont autorisés.
• Votre résidence mobile de loisirs doit être posée sur cales non fixées au sol et peut être stabilisée par des piquets, ou moyens similaires, pouvant être retirés rapidement, ou stabilisés par des vérins.
• Les raccordements des résidences mobiles de loisirs aux réseaux d'alimentation en eau, d'évacuation des eaux, d'électricité, de gaz, de téléphone, de télévision et autres réseaux similaires doivent s'effectuer conformément aux règlements, normes ou règles de l'art ou règles de l'article applicables en vigueur. Ils ne font pas perdre son caractère de mobilité à la résidence mobile de loisirs s'ils sont facilement démontables.

Attention à la confusion :

• La résidence mobile de loisirs ne doit pas être confondue avec les Habitations Légères de Loisirs (HLL), terme générique désignant des hébergements sans fondations, démontables, tels que les chalets ou bungalows. En effet, la législation sur les HLL est différente et plus contraignante que celle des résidences mobiles de loisirs.
• La résidence mobile de loisirs ne doit pas être confondue avec la résidence mobile (sans le terme "de loisirs"), terme générique désignant les caravanes ou "résidences mobiles terrestres" utilisées comme habitat principal par les gens du voyage (qui devront s'acquitter d'une taxe d'habitation à partir du 1er janvier 2008, et dont l'implantation peut être autorisée sur un terrain privé si la commune n'a pas aménagé d'espace spécifique).

2. Où installer son mobil-home neuf en toute légalité ?

La réglementation française encadre strictement les zones d'implantation. Pour conserver son statut juridique et fiscal avantageux, un mobil-home neuf doit obligatoirement être installé dans des structures d'Hôtellerie de Plein Air (HPA) :

Selon le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, article R.111-34, les résidences mobiles de loisirs ne peuvent être installées que :

1. dans les parcs résidentiels de loisirs (PRL) mentionnés au 1° de l'article R.111-32, à l'exception des terrains créés après le 1er juillet 2007 et exploités par cession d'emplacements ou par location d'emplacements d'une durée supérieure à un an renouvelable. Ces domaines dédiés vous permettent de louer une parcelle à l'année ou, dans certains cas, d'acheter votre propre terrain en pleine propriété.
2. dans les terrains de camping classés au sens du code du tourisme. Qu'ils affichent de 1 à 5 étoiles, ce sont les lieux d'accueil les plus courants. Vous y louez un emplacement à l'année pour y implanter votre résidence IRM.
3. dans les villages de vacances classés en hébergement léger au sens du code du tourisme. 

Les résidences mobiles de loisirs peuvent également être entreposées, en vue de leur prochaine utilisation, sur :

1. les terrains affectés au garage collectif des caravanes et résidences mobiles de loisirs
2. les aires de stationnement ouvertes au public
3. certains dépôts de véhicules, mentionnés au j) de l’article R. 421-19 et au e de l’article R.421-23 du code de l’urbanisme

• La résidence mobile de loisirs installée dans les établissements prévus par le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 (voir ci-dessus) n'est pas assujettie au permis de construire.
• La résidence mobile de loisirs n'est pas assujettie au permis de construire. En effet, de par son statut, elle n'est pas assimilée à une construction. Elle n'est donc pas considérée (par les impôts par exemple) comme une véritable résidence secondaire. Fiscalement, en tant que propriétaire d'un mobil-home, vous ne payez pas de taxe d'habitation même s'il y a un branchement EDF ou autre. Toutefois, la résidence mobile de loisirs est soumise à la taxe de séjour appliquée aux touristes (quelques euros par jour). Le terme légal pour désigner le mobil-home est "résidence mobile de loisirs", le terme loisirs soulignant qu'elle est conçue pour une utilisation temporaire et saisonnière mais ne peut légalement servir d'habitation principale et permanente.
• Le terme légal "résidences mobiles" (sans loisirs) désigne les caravanes des gens du voyage. La loi de novembre 2005 instituant une"taxe d'habitation" de 25 € / m² ne s'applique qu'à cette catégorie et pas aux mobil-homes.

Peut-on installer un mobil-home dans son jardin ou sur un terrain privé ?

Le principe général est l'interdiction : Il est strictement interdit d’installer un mobil-home de loisirs dans son jardin ou sur un terrain privé pour en faire une annexe ou une résidence secondaire.

Toutefois, la Loi ALUR a apporté quelques nuances pour les habitats légers permanents (zones STECAL prévues par le Plan Local d'Urbanisme). Si vous installez un mobil-home sur un terrain privé constructible, sachez qu'il perd instantanément son statut de loisirs. Il est alors assimilé à une construction classique, exigeant le dépôt d'une déclaration préalable (si la surface est inférieure ou égale à 20 m²) ou d'un permis de construire (si la surface est supérieure à 20 m²), tout en vous soumettant aux taxes immobilières traditionnelles.

Seule exception temporaire : vous pouvez installer un mobil-home sur votre terrain privé le temps de la construction ou de la rénovation de votre maison principale, sous réserve d'obtenir l'accord explicite de la mairie.

3. Le Choix d'un camping pour votre mobil-home ?

Il existe environ 10 000 campings en France, mais seuls certains proposent des locations d'emplacements à des particuliers. Ces campings étant différents en taille, en équipement et en prestation, chacun pratique un tarif de vente du mobil-home et de location de l'emplacement spécifique à ses caractéristiques. Les écarts peuvent être importants (De la même façon que le prix d'un café sur les Champs Elysées est plus cher qu'à la campagne, un mobil-home sur un terrain de camping en bord de mer avec un parc aquatique sera plus cher que sur un 2 étoiles dans les terres). N'hésitez pas à comparer.

• Sachez aussi que le camping, par souci d'homogénéité et d'image de marque, peut imposer le choix d'une marque de mobil-home ; certaines caractéristiques (toit deux pentes, ancienneté) et vous demander de l'acheter exclusivement par son intermédiaire.
• Que représentent les étoiles ?

Comme les hôtels, les 8 000 campings français sont classés selon un système d'étoiles : de 1 pour les plus rustiques à 5 pour les plus équipés. Ces étoiles renseignent sur la quantité des équipements du camping, mais pas sur leur qualité et leur entretien. Vous pourrez donc avoir un meilleur service dans un 5 étoiles que dans un 2 étoiles. Autrement dit , si tous les terrains auront à peu près le même nombre de WC et de points d'eau, en revanche, selon le nombre d'étoiles, les emplacements seront plus ou moins vastes, gardiennés ou pas la nuit... Plus il y a d'étoiles, plus il y a de douches, de bacs a laver le linge ou la vaisselle, de branchements électriques... En revanche, la piscine et les animations sont des services en plus, hors nomenclature. Les prix sont libres : un terrain 3 étoiles peut donc être plus cher qu'un 4 étoiles.

• Que représentent les labels qualités ?

Les labels affichés à l'entrée de certains terrains vous renseignent sur la qualité des services proposés. Pour les accros au confort, les terrains "Camping qualité" promettent un accueil chaleureux, une propreté irréprochable, une information précise, un emplacement privatif au calme et en harmonie avec l'environnement (www.campingqualité.com). La marque "qualité Tourisme", délivrée par les pouvoirs publics, reprend à peu près les mêmes critères (www.qualite-tourisme.gouv.fr). Si vous êtes soucieux d'environnement, le label "La clef Verte" assure des espaces naturels, maximum 50 familles par hectare, une bonne gestion de l'eau, de l'énergie et des déchets, une sensibilisation des vacanciers à la protection de la nature (www.laclefverte.org).

• Parc Résidentiel de Loisirs (PRL) : Le Parc Résidentiel de Loisirs est un terrain de camping particulier (article R.444-3b du code de l'urbanisme), hébergement intermédiaire entre le camping et la multipropriété de tourisme. Il est essentiellement destiné à la location longue durée et non à l'accueil de vacanciers. Rares (97 en France), certains vendent l'emplacement (cession de parcelle) - ce qui n'est pas possible dans un camping - d'autres le louent pour une durée déterminée (régime hôtelier). L'espace consenti aux mobil-homes y est également plus important que dans un camping, avec une superficie moyenne de 200 m² par emplacement, mais les prix sont généralement plus importants.

Les distributeurs des résidences mobiles de loisirs IRM (coordonnées sur ce site, rubrique "Distributeur") sont en mesure de vous proposer un emplacement sur différents campings de leur région.

4. Superficie et règles d’implantation sur votre parcelle

Pour garantir la sécurité et l'harmonie paysagère des campings et des PRL, l'installation obéit à des règles d'urbanisme précises :

• La limite des 40 m² : Pour conserver son statut de RML (et éviter de basculer dans le régime plus contraignant des HLL), la surface au sol de votre mobil-home ne doit pas dépasser 40 m². Les gammes IRM Habitat optimisent l'espace de vie intérieur tout en respectant scrupuleusement cette limite réglementaire.

• La règle de l’emprise au sol (Le COS) : Le mobil-home et ses accessoires installés ne peuvent pas occuper plus de 30 % de la surface totale de l’emplacement dans un camping, et 20 % dans un PRL selon le décret du 28 septembre 2007 (article 111-7).

• Le cas des terrasses et auvents : Les terrasses amovibles et les auvents légers (facilement démontables et non ancrés au sol de manière fixe) ne sont pas comptabilisés dans ce calcul des 30 %, sauf s'ils sont fermés ou surélevés par rapport au sol. Tout aménagement en "dur" (terrasse en béton, muret, véranda en parpaings) est formellement interdit car il brise le critère de mobilité. En revanche, un abri de jardin de plus de 5m² ou une terrasse non amovible qui ne serait pas de plain-pied sont comptabilisés dans ces 30%.

• Dans un camping, les emplacements accordés aux mobil-homes ne sont pas nécessairement plus grands que ceux des caravanes. Ils doivent simplement respecter les normes en vigueur avec une moyenne de superficie des emplacements de 90 m² en * et **, de 95 m² en ***, et de 100 m² en ****, avec une superficie minimale de 70 m² en * et **, et de 80 m² en *** et ****. Cela dit, les emplacements résidentiels dépassent souvent la moyenne exigée.
• Sur un terrain de camping ****, si vous avez un emplacement moyen de 100 m², votre résidence mobile ne doit pas dépasser 30 m². Si vous souhaitez installer une résidence mobile de loisirs de 40 m², il vous faut demander une parcelle de minimum 135 m².

5. Une fiscalité très allégée : les grands avantages

Choisir le mobil-home comme résidence secondaire offre des avantages financiers et fiscaux majeurs par rapport à l'immobilier traditionnel :

Note : Si vous décidez de sous-louer ponctuellement votre mobil-home pour amortir vos charges, les revenus locatifs générés devront simplement être déclarés dans votre catégorie de revenus correspondante.

6. Le contrat de location d'emplacement : une étape indispensable

Avant de valider l'achat de votre mobil-home IRM neuf, vous devez impérativement sécuriser son futur lieu d'accueil en signant un contrat de location d'emplacement avec le gestionnaire du camping ou du PRL. Celui-ci stipule que la location est consentie à titre temporaire et à titre de loisir uniquement. N'oubliez pas que vous n'êtes que le locataire de l'emplacement sur lequel vous etes installé : votre contrat est généralement d'un an renouvelable tacitement reconduit mais peut toutefois faire l'objet d'une renégociation chaque année. Le propriétaire du terrain met à votre disposition les diverses installations de son établissement (piscines, parties communes, animation...), en échange, vous devez vous acquitter des charges (redevance d'occupation, eau, gaz, électricité, etc.) et assurer votre mobil-home.

Ce contrat annuel définit :

• Le montant de la redevance (location de la parcelle) et les charges annexes (eau, électricité, entretien).

• Les périodes d’ouverture du camping.

• Le règlement intérieur de l'établissement, que chaque résident s'engage à respecter.

• Les conditions de sous-location ou de revente de votre mobil-home.

La Charte de Transparence : Pour garantir des relations sereines, la FNHPA (Fédération Nationale de l'Hôtellerie de Plein Air) et la FFCC ont mis en place une charte de transparence. Elle encadre notamment les clauses de vétusté : un camping ne peut pas vous obliger à remplacer votre mobil-home uniquement en fonction de son âge, sauf pour des motifs avérés de sécurité ou de non-conformité technique.

• Locataire d'un emplacement chez le propriétaire d'un terrain de camping, vous devrez, comme dans toute "copropriété" respecter les clauses du contrat de location et le règlement intérieur du camping. N'hésitez pas à les demander et à les comparer avant de choisir votre camping.
• Le mobil-home est généralement considéré comme une caravane par l'assureur, trajets routiers exceptés. Si celui-ci ne dispose pas de contrat "caravane", il peut vous proposer un contrat de type "habitation individuelle". Si vous rencontrez des difficultés à trouver une assurance spécifique, la Fédération française de camping et de caravaning propose des solutions adaptées à ses adhérents (FFCC : 78, rue de Rivoli, 75004 PARIS. Tél : 0 890 21 43 00)

7 - Transport, calage et raccordement : les règles de l'art

L'acheminement et l'installation de votre résidence mobile IRM sur sa parcelle ne s'improvisent pas. Ces étapes techniques sont strictement encadrées pour garantir votre sécurité tout en préservant le statut juridique de Résidence Mobile de Loisirs (RML).

• Le transport en convoi exceptionnel : En raison de ses dimensions hors normes, un mobil-home ne peut pas être tracté sur la voie publique par un véhicule de tourisme. Son transport de l'usine jusqu'à votre camping ou PRL doit obligatoirement être confié à un transporteur spécialisé, via un convoi exceptionnel. Ce professionnel prend en charge les autorisations préfectorales, le tracé du parcours et l'assurance de votre modèle durant le trajet. L'opération est donc relativement coûteuse, son montant pouvant grandement varier selon la distance à parcourir (environ 4 à 5 € du kilomètre selon le type de convoi hors gabarit, en plus d'un forfait de chargement et déchargement).

• Le calage et l'installation de niveau : Pour conserver son statut de RML, le mobil-home ne doit jamais être scellé au sol ni reposer sur des fondations en béton. L'installation s'effectue par un système de calage réversible. La résidence est mise à niveau sur des plots non fixés (parpaings, chandelles métalliques ou plots réglables), tandis que les roues restent en place, légèrement surélevées ou soulagées de leur poids. La barre de traction (la flèche) doit pouvoir être réinstallée à tout moment. C'est cette "mobilité permanente" qui vous garantit l'exonération des taxes immobilières.

• Le raccordement aux réseaux (eau, électricité, assainissement) : Votre mobil-home neuf est conçu pour offrir tout le confort d'une véritable petite maison. Toutefois, d'un point de vue légal, ses raccordements aux réseaux du camping doivent être démontables facilement et sans outillage lourd. Les branchements (prises industrielles pour l'électricité, raccords souples pour l'eau et raccords PVC emboîtables pour les eaux usées) sont conçus pour se déconnecter rapidement, confirmant ainsi le caractère déplaçable de votre habitat. Pour le calage calage et le raccordement le coût peut varier de 500 à 2000 € selon l'accessibilité du terrain, parfois plus si un grutage est nécessaire.

N'oubliez pas que le calage doit être fait de façon précise pour la bonne ouverture des portes de votre résidence mobile de loisirs. De plus, le calage et le raccordement sont sous la responsabilité de la personne l'effectuant, et n'interviennent pas dans la garantie du constructeur de votre résidence mobile de loisirs.

Le conseil pro : Nous vous recommandons vivement de faire appel à des professionnels pour une solution d'achat "tout compris, livré et installé" ou aux équipes techniques de votre camping pour effectuer ces opérations de grutage, de calage et de branchement. Une mise en place réalisée dans les règles de l'art garantit le bon fonctionnement des menuiseries, la pérennité de votre modèle IRM et le respect de la norme AFNOR EN 1647. 

Les distributeurs des résidences mobiles de loisirs IRM (coordonnées sur ce site, rubrique "réseau de vente") sont en mesure de vous proposer un emplacement sur différents campings de leur région, un grand choix de résidences mobiles de loisirs IRM, la possibilité de vous le transporter et de vous l'installer "clé en main". Pour tout renseignement complémentaire, n'hésitez pas à les contacter.